Главная > Юридические Услуги

Жилищные вопросы

>  

Выселение из адреса временных и нежелательных нанимателей


Согласно ст. 80 ЖК РФ временными жильцами считаются граждане, вселенные нанимателем жилого помещения и членами его семьи для временного безвозмездного проживания в жилом помещении. Вселяемый не приравнивается по своему статусу к членам семьи нанимателя. Это означает, что он не вступает в жилищные правоотношения с наймодателем (собственником) помещения.

Отличие статуса временных жильцов от поднанимателей состоит в следующем:

  • поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма, а временные жильцы не заключают никакого соглашения;
  • поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездной основе, а временные жильцы не имеют обязанности по внесению платы за жилое помещение;
  • для заключения договора поднайма и вселения поднанимателя требуется согласие наймодателя, а для временного вселения не требуется;
  • в отличие от временного вселения сроки проживания по договору поднайма могут превышать и шесть месяцев.

Временный жилец не имеет самостоятельных прав и обязанностей, а соответственно, и не несет ответственности перед наймодателем. Зато факт вселения налагает дополнительные обязанности на нанимателя помещения по договору социального найма. Во-первых, о вселении наниматель должен предварительно уведомить наймодателя. Ведь наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной - менее нормы предоставления. Если наниматель не знает об учетной норме или о порядке ее подсчета исходя из количества проживающих в жилом помещении, наймодатель указывает на невозможность вселения со ссылкой на ст. 80 ЖК РФ.

Во-вторых, после вселения временного жильца обязанности по оплате коммунальных платежей и внесению платы за пользование жилым помещением, а также за проведение текущего ремонта жилья продолжает нести наниматель. Более того, именно наниматель несет полную ответственность за использование жилья по назначению временным жильцом, за выполнение им санитарных, пожарных, экологических норм и правил и т.д.

Таким образом, жилищные правоотношения складываются по цепочке "наймодатель - наниматель - временный жилец", при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца, члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.

Особенностью взаимоотношений временного жильца и нанимателя является их временный характер. Временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК РФ, абз. 1 ст. 680 ГК РФ).

Жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. Требование о выезде временному жильцу может предъявить не только наниматель, но и любой член его семьи, проживающий с ним в жилом помещении. В случае возникновения спора о выселении суд может потребовать письменного оформления такого требования. Однако обычно вполне достаточно устного требования, так как в законе ничего не говорится о форме его предъявления. При необходимости в суде заинтересованное лицо может сослаться на свидетельские показания. В случае отказа выселиться добровольно наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи наймодатель вправе напрямую предъявить требование о выселении без предоставления жилого помещения самому временному жильцу.

Пример. Решением Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода от 9 августа 2006 г., оставленным без изменения судом кассационной инстанции, гражданка М.В. Мальцева, мать несовершеннолетнего А.А. Мальцева, выселена из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Суд установил, что М.В. Мальцева, являясь временным жильцом, подлежала выселению, поскольку не приобрела право пользования спорным жилым помещением (подробнее см. Определение Конституционного Суда РФ от 19 апреля 2007 г. N 260-О-О).

Из вышесказанного следует, что выселение временного жильца из занимаемого им жилого помещения возможно:

  • при прекращении права нанимателя, поднанимателя или собственника жилого помещения вне зависимости от причин такого прекращения;
  • в случае истечения срока проживания, равного шести месяцам подряд;
  • в случае отсутствия согласия нанимателя, поднанимателя, собственника или членов его семьи на дальнейшее проживание временного жильца и предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (обычно в течение 7 дней).

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Любой договор поднайма является срочным договором. Период его действия может закончиться в связи с истечением времени, на которое он был заключен и которое указано в договоре. В тексте договора срок его действия может указываться различными способами, например: "Договор действует до 1 марта 2010 г.", или "Срок действия договора - 1 год", или "Договор заключен на неопределенный срок и может быть расторгнут по соглашению сторон". Согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год. Если в договоре поднайма период его действия прямо не указан, то поднаниматель или наниматель жилья обязан предупредить другую сторону о расторжении договора за 3 месяца.

Договор поднайма жилого помещения является сделкой, производной от основного договора - договора социального найма жилого помещения. Поэтому договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, также прекращается по прекращении основного договора найма независимо от причин прекращения последнего.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Например, основаниями выселения поднанимателя могут быть использование жилого помещения не по назначению или систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (п. 4 ст. 79 ЖК РФ). Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Причины такого расторжения правового значения не имеют.

Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя на практике является достаточно длительной по времени. Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма, наниматель обязан направить предупреждение поднанимателю о нарушении им условий договора, после чего должен истечь период, необходимый для устранения нарушений. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья. Административный или иной внесудебный порядок выселения является недопустимым.

Таким образом, выселение поднанимателя возможно в силу следующих обстоятельств:

  • прекращения договора найма, что влечет прекращение отношений с поднанимателем;
  • истечения срока договора поднайма;
  • досрочного расторжения договора поднайма;
  • расторжения по соглашению сторон;
  • расторжения договора поднайма в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.


  Напишите нам

  Вернуться