Главная > Юридические Услуги

Иные вопросы

>  

Соинвестирование квартиры в новостройке


Современные удобные планировки квартир в новостройках, более низкие по сравнению с жильем вторичного рынка цены, развитая инфраструктура, без создания или наличия которой сегодня трудно представить возведение жилых домов и комплексов, - все это привлекает потенциальных покупателей жилья в строящихся домах. Немаловажным фактором такой популярности является и то, что за новую квартиру можно расплачиваться в рассрочку на протяжении срока, определяемого окончанием строительства. Однако, многие люди уже поняли: гнаться за низкими ценами, приобретая квартиру на "нулевом" этапе строительства, рискованно.

Сейчас большинство предпочитает приобретать квартиры уже после сдачи дома (как вариант - при готовности дома процентов на 70, когда ясно, что он будет достроен). Покупателям необходимо внимательно выбирать застройщика. Необходимо также тщательно и внимательно подготовить все документы. Подготовка документов при покупке квартиры на этапе строительства имеет ряд особенностей, которые важно учесть для того, чтобы иметь как можно меньше проблем в будущем. Это проверка правоустанавливающих документов, договоров с физическими лицами, обеспечение безопасности проведения сделки, консультации по вопросу возможного ремонта, перепланировки, комплекс услуг по оформлению права собственности и т. д.

Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках или строящихся домах могут быть использованы следующие виды договоров:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор инвестирования (соинвестирования);
  • договор уступки права требования.

Часто на практике застройщик, чтобы избежать ответственности заключает договора другого типа. Например, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Однако и по таким договорам можно защитить свои права. Такой договор может быть признан притворной сделкой, который прекрывает договор долевого участия. Так как по всем своим параметрам соответствует именно такому договору.

Договор соинвестирования строительства жилья заключается в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". По своей сути он очень близок к договору о долевом участии в строительстве жилья, однако в отличие от последнего стороны, подписывающие договор инвестирования, преследуют разные цели. Одна сторона инвестирует денежные средства в строительство квартиры (как правило, для личных нужд), другая - привлекает деньги, строит объект с целью получения прибыли.

Однако, несмотря на юридические различия, эти договоры, равно как и иные подобные им, представляющие собой некие сборные варианты договоров строительного подряда, простого товарищества (совместной деятельности) и инвестирования (соинвестирования), выражают одну суть: лицо, привлеченное к финансированию строительства и надлежащим образом выполнившее свои обязательства, получает в собственность часть вновь созданного объекта недвижимости в виде квартиры и доли в общей площади объекта.

При заключении договоров, направленных на приобретение квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках, прежде всего, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами, подтверждающими право застройщика (компании-инвестора) на строительство объекта и передачу приобретателю конкретной квартиры по завершении строительства.

Договоры, связанные с приобретением квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках, строящихся домах - достаточно сложные документы, возлагающие на стороны большую ответственность, поэтому при их заключении лучше всего проконсультироваться с опытным специалистом. Основное внимание следует уделить положениям договора, касающимся неизменности цены квартиры (суммы инвестиционного взноса), порядку внесения денежных средств и подтверждению факта их внесения, а также порядку их возврата в случае просрочки строительства, передачи квартиры или нарушения застройщиком иных своих обязательств по договору. Также договор должен включать описание квартиры, работ, которые производят в ней строители.

Основные проблемы, возникающие при заключении договора:

  1. Застройщик не строит объект или строит с нарушением срока на несколько лет. И неизвестно стоит ли ждать окончания строительства. В таком случае имеет смысл расторгнуть договор соинвестирования. Расторгнуть договор можно после нарушения срока строительства, указанного в договоре или согласно закону "О защите прав потребителей" в ходе строительства станет ясно, что объект не будет построен вовремя. Правоотношения по договору соинвестирования подпадают под данный закон согласно пленуму Верховного суда. Данный закон предусматривает неустойку 3% в день и полное возмещение убытков за просрочку строительства и другие нарушения со стороны застройщика. Но на практике не всегда получается получить убытки, которые, учитывая рост цен на недвижимость, составляют сумму, большую чем уплачена в договоре соинвестирования. Для расторжения договора необходимо обратиться в суд с иском.
  2. Дом построен. Соинвесторы, возможно, уже заселились. Но застройщик не оформляет право собственности. А без свидетельства о праве собственности невозможно даже прописаться в квартиру, не говоря о распоряжении имуществом. Чаще всего это происходит из-за проблем застройщика с местными властями (администрациями). В таком случае можно оформить право собственности в судебном порядке.

Высококвалифицированные специалисты нашей компании Адвокаты и Юристы, имеющие большой опыт работы с проблемными вопросами соинвестирования квартир в новостройках, готовы помочь Вам, если Вы столкнулись с такими проблемами.


  Напишите нам

  Вернуться