Главная > Юридические Услуги

Сделки с недвижимостью

>  

Оформление и сопровождение договора ренты недвижимости


По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в другой форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. Разница между этими двумя договорами сводится, в основном, к тому, что в договоре пожизненного содержания с иждивением оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами.

Договор ренты недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Жестких требований к перечню документов для оформления договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением на сегодняшний день не существует. Между тем примерный список документации необходимой для оформления договора выглядит так:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда и т.д.).
  • Справка БТИ и технический паспорт жилого или нежилого помещения.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
  • Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
  • Документы, удостоверяющие личности (паспорта) сторон договора.

После государственной регистрации договора плательщик ренты становится собственником имущества, а получатель ренты приобретает право получать от него содержание.

"Подводные камни", которые могут поджидать стороны такого договора, бывают связаны с перечнем дополнительных обязанностей плательщика ренты. В частности, сложилась судебная практика, когда договора расторгаются на основании иска рентополучателя о том, что ему не обеспечивается должный уход, предусмотренный договором. Или, что его не обеспечивают продуктами питания, медикаментами и т.д. Есть предприимчивые пенсионеры, которые успели таким способом несколько раз продать свою квартиру и отсудить обратно.

Лучшее, что можно сделать для страховки от подобных неприятностей - это заключить именно договор ренты и ограничиться только выплатой необходимых сумм. Причем имеет смысл указать конкретную сумму на содержание, ремонт и прочее.

Если же продавец настаивает на заключении договора содержания с иждивением, то:

  • следует проверить, не совершал ли продавец подобных сделок в прошлом;
  • максимально четко прописать в договоре все параметры содержания и ухода. Так, чтобы при их осуществлении всегда имелись необходимые документальные подтверждения.

Важная особенность договора ренты - условие о том, что отчуждать имущество, переданное под выплату пожизненного содержания, плательщик ренты вправе только с предварительного нотариально оформленного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения имущества, обремененного рентой, обязанности по выплате ренты (пожизненного содержания) переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Обязательство по выплате пожизненного содержания с иждивением может быть прекращено лишь в двух случаях: либо в связи со смертью получателя ренты, либо в случае расторжения договора.

Таким образом, если в период действия договора получатель ренты пропал и был признан по решению суда безвестно отсутствующим (в соответствии со ст. 42 ГК РФ), договор не прекращается. Являясь собственником квартиры на основании договора, плательщик ренты не вправе продавать квартиру без согласия получателя ренты. Оно оформляется в нотариальной форме и представляется в обязательном порядке в регистрирующий орган. Если такое согласие не было получено, договор купли-продажи и переход права собственности квартирой к новому владельцу зарегистрированы не будут.

Пропавший рентополучатель, вернувшись после долгого отсутствия и узнав о том, что его квартира продана, может выбрать, на мой взгляд, два варианта решения проблемы. Первый - признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла с нарушением закона. Второй - требовать заключения договора пожизненного содержания с иждивением с новым собственником.

Безусловно, и в том, и другом случае рентополучатель остается жить в этой квартире пожизненно.

Как видно из вышеизложенного договор ренты совсем не прост, вызывает много сложностей и проблемных вопросов на практике, поэтому разобраться во всех особенностях и нюансах этого договора могут только опытные квалифицированные специалисты. Компания Адвокаты и Юристы предоставит Вам квалифицированную юридическую помощь в оформлении и юридическом сопровождении договора ренты недвижимости, проконсультирует по любым возникщим у Вас вопросам.


  Напишите нам

  Вернуться